Defensa de Licencias para Agentes y Corredores de Bienes Raíces en Miami

Defendemos a asociados de ventas (sales associates), corredores asociados (broker associates) y corredores (brokers) durante la investigación, la acusación administrativa y, cuando hay hechos en disputa, una audiencia ante un juez administrativo independiente.

Dennis Gonzalez Jr. fue fiscal en Miami-Dade y defiende personas desde el 2012. Si un pleito por una transacción se convierte en una acusación criminal, manejamos los dos casos juntos. Contestamos las 24 horas.

Quién Regula a los Licenciados de Bienes Raíces en la Florida

• Los corredores, corredores asociados y asociados de ventas tienen licencia bajo la Parte I del Capítulo 475 de los Estatutos de la Florida.
• Los regula la Comisión de Bienes Raíces de la Florida (FREC), que está dentro del Departamento de Regulación Profesional y de Negocios (DBPR). El departamento investiga y acusa; la comisión decide. El Capítulo 455 establece el proceso disciplinario general para las profesiones de DBPR.

Motivos Comunes de Disciplina

Resumidos en palabras sencillas de la sección 475.25(1):

• Fraude y tratos deshonestos: fraude, tergiversación, ocultamiento, promesas falsas, pretextos falsos, tratos deshonestos con trucos, esquemas o artimañas, negligencia culpable o abuso de confianza en cualquier transacción de negocios.
• Escrow y dinero: no rendir cuentas ni entregar dinero, depósitos o documentos que son de otra persona cuando corresponde; que un corredor no ponga de inmediato en una cuenta de escrow adecuada el dinero que le confiaron; que un corredor no revise los procedimientos de contabilidad de fideicomiso de la oficina.
• Disputas de escrow mal manejadas. Cuando hay una duda de buena fe o reclamos contradictorios sobre un depósito en escrow, el licenciado tiene que avisarle pronto a la comisión y usar uno de los procedimientos que da la ley: pedirle a la comisión una orden de desembolso del escrow, ir a arbitraje con el consentimiento de todos, ir a la corte (por ejemplo, con una acción de interpleader) o ir a mediación con el consentimiento por escrito de todos. Seguir uno de esos procedimientos y acatar el resultado protege al licenciado de una acusación administrativa por ese escrow.
• Publicidad fraudulenta, falsa, engañosa o que se presta a confusión.
• Pagarle a quien no tiene licencia: compartir una comisión o pagar un honorario por referido a alguien que no tiene la licencia correspondiente.
• Contratos de listado sin fecha de vencimiento definida, descripción de la propiedad, precio y condiciones, honorario o comisión, o la firma correcta, o no darle al cliente una copia firmada dentro de 24 horas.
• Deberes de la relación de corretaje: violar las leyes sobre las relaciones de corretaje y los deberes que de ellas se derivan.
• Supervisión del corredor: que el corredor no dirija, controle o maneje a los corredores asociados o asociados de ventas que trabajan para él.
• Opiniones sobre el título: decir que el título está bueno sin una opinión actual de un abogado con licencia, o no aconsejarle al comprador que consulte a un abogado o saque un seguro de título.
• Reportes o récords falsos, y sacar la licencia con fraude u ocultamiento.
• Casos criminales: ser condenado o declarado culpable, o declararse no contest, sin importar si hubo adjudicación, por un delito relacionado directamente con las actividades de bienes raíces, o que implique vileza moral (moral turpitude) o tratos fraudulentos o deshonestos.
• No avisarle por escrito a la comisión, dentro de 30 días, después de declararse culpable o no contest, o de ser condenado o declarado culpable, de cualquier delito grave (felony). (La ley general de DBPR, que también aplica, exige el mismo aviso por cualquier delito, sin importar si hubo adjudicación.)
• Encarcelamiento: estar preso en la cárcel después de una adjudicación, en una prisión o en una institución mental, o en arresto domiciliario en lugar de la cárcel.
• Disciplina en otro estado, violar el Capítulo 475 o el Capítulo 455, o violar una orden o regla de la comisión.

Cómo una Queja se Convierte en una Acusación Administrativa

El proceso de DBPR lo establece la sección 455.225:

1. La queja. El departamento investiga la queja que esté por escrito, firmada y que sea legalmente suficiente. En algunos casos también puede actuar por una queja anónima o de un informante confidencial, o abrir su propia investigación. Una queja retirada puede seguir adelante.
2. El aviso a usted. Salvo excepciones limitadas, el departamento tiene que darle pronto, a usted o a su abogado, copia de la queja o del documento que inició la investigación. Usted puede mandar una respuesta por escrito dentro de 20 días desde la notificación, y el panel de causa probable la considera. Si lo investigado es un delito, el departamento puede investigar sin avisarle.
3. Violaciones menores. Para una primera violación menor, el departamento puede mandar un aviso de incumplimiento en vez de iniciar un proceso disciplinario. Si el problema no se corrige dentro de 15 días, puede seguir el proceso disciplinario regular.
4. Causa probable. Un panel de causa probable decide. Puede emitir una carta de orientación en su lugar. Si encuentra causa probable, el departamento presenta una acusación administrativa formal.
5. Confidencialidad y su corredor. La queja es confidencial hasta 10 días después de que se encuentra causa probable, a menos que usted renuncie a ella. Cuando se presenta una acusación formal, el departamento o la comisión tiene que avisarle por escrito a su corredor o empleador, pero no antes de 10 días después de que se encuentre causa probable o de que usted renuncie a la confidencialidad, lo que pase primero.
6. Su expediente. Al terminar la investigación, usted puede pedir por escrito revisar el expediente y presentar una respuesta escrita dentro de 20 días, salvo que el departamento le dé más tiempo.
7. Plazo. La acusación administrativa contra un corredor, corredor asociado o asociado de ventas tiene que presentarse dentro de 5 años del hecho, o dentro de 5 años desde que se descubrió o se debió descubrir con la debida diligencia.

Cómo Escoger su Audiencia: el Formulario de Elección de Derechos (Election of Rights)

La acusación administrativa tiene que decirle que usted tiene derecho a pedir una audiencia y a tener abogado. Por lo general viene con un formulario para pedir audiencia que los abogados y las agencias llaman elección de derechos (election of rights). Ese es el nombre que se usa en la práctica; la frase no aparece en los estatutos ni en las reglas uniformes. Con su solicitud de audiencia, por lo general puede escoger:

• Una audiencia formal ante un juez administrativo de la División de Audiencias Administrativas (DOAH) si hay hechos importantes en disputa. Si en una audiencia informal surge una disputa de hechos, hay que pararla y hacer una audiencia formal.
• Una audiencia informal ante la comisión si no disputa los hechos.
• Un acuerdo, como una orden por consentimiento, que tiene que aprobar el departamento.

Cuidado con la fecha límite. Sus papeles indican el plazo que le aplica. Según las reglas uniformes para audiencias ante agencias de la Florida, son 21 días desde que recibe el aviso por escrito, salvo que otra ley fije un plazo distinto. Si se le pasa, puede perder el derecho a una audiencia.

El juez emite una orden recomendada, cada parte tiene 15 días para presentar excepciones (exceptions) por escrito, y la comisión dicta la orden final. La comisión no puede rechazar los hechos que encontró el juez a menos que, después de revisar todo el expediente, explique que no se basaron en prueba competente y sustancial o que el procedimiento no cumplió con los requisitos esenciales de la ley. La parte afectada por la orden final tiene derecho a revisión judicial ante una corte de apelaciones de distrito de la Florida. Vea Audiencias Administrativas y Defensa de Licencias para el proceso completo.

Las sanciones posibles bajo la sección 475.25(1) incluyen negar la licencia o la renovación, probatoria, suspensión de hasta 10 años, revocación, una multa de hasta $5,000 por cada cargo y una amonestación.

Suspensión de Emergencia

Si la agencia determina que hay un peligro inmediato y serio para la salud, la seguridad o el bienestar del público, puede suspender, restringir o limitar una licencia por orden de emergencia antes de la audiencia. Tiene que explicar por escrito los hechos y las razones específicas, y también hay que empezar pronto un proceso regular. Para las licencias de DBPR, el Secretario de Regulación Profesional y de Negocios o su designado dirige el proceso sumario y emite la orden. La orden se puede impugnar en la corte de inmediato.

Cuando También Hay un Caso Criminal

• Declararse culpable cuenta sin importar si hubo adjudicación, incluso declararse no contest, por delitos relacionados con bienes raíces o que impliquen fraude, deshonestidad o vileza moral. Una copia certificada de la condena se admite como prueba prima facie de culpabilidad en el caso de la licencia.
• Tiene que reportarlo. Declararse culpable o no contest, o ser condenado o declarado culpable, de cualquier delito se tiene que reportar por escrito dentro de 30 días, sin importar si hubo adjudicación y tenga o no que ver con bienes raíces. La ley de bienes raíces repite ese deber para cualquier delito grave (felony).
• Estar preso después de una adjudicación es de por sí un motivo de disciplina.
• La comisión reporta los delitos. La ley le exige a la comisión reportar pronto a la fiscalía correspondiente las violaciones criminales de las leyes de bienes raíces.
• Hacer corretaje sin licencia es un delito. Actuar como corredor o asociado de ventas sin una licencia válida, vigente y activa es un delito grave de tercer grado.

Vea Fraude, Esquema para Defraudar, Hurto y Delitos Económicos.

Qué Hacer si le Llega una Queja de DBPR

1. No discuta con quien se quejó ni llame al investigador.
2. No mande una respuesta por su cuenta. Tiene 20 días, y el panel la lee.
3. Reúna el expediente de la transacción: contratos, contrato de listado, récords del escrow, correos, textos y divulgaciones.
4. Si hay una disputa por un escrow, no entregue el depósito por su propia cuenta. Hable con nosotros sobre los procedimientos que da la ley.
5. Díganos si hay algún arresto o demanda.
6. Llámenos.

¿Quiere Presentar una Queja Contra un Agente o Corredor de Bienes Raíces?

Si un agente o corredor se quedó con su depósito, lo engañó o actuó de forma deshonesta, usted puede presentar una queja ante DBPR. La queja tiene que estar por escrito, firmada y ser legalmente suficiente, es decir, contar hechos que muestren una violación; el departamento puede pedirle documentos como el contrato, los recibos del escrow y los mensajes. El departamento tiene que avisarle de vez en cuando cómo va la investigación y si se encontró causa probable. Quienes se quejan y los testigos están protegidos contra demandas civiles, salvo que actúen de mala fe o con malicia.

Una queja ante la comisión no es una demanda y, por sí sola, no le devuelve su dinero. También puede tener reclamos civiles. Llámenos para ver sus opciones.

Por Qué Escoger a Dennis Gonzalez Law, P.A.

• Ex fiscal de Miami-Dade.
• Defendiendo personas desde el 2012.
• El caso de licencia y el caso criminal, juntos.
• Reconocido por Super Lawyers y con calificación Avvo de 10.0.
• Oficina bilingüe.
• Contestamos las 24 horas. Llame al (305) 209-0384.

Preguntas Frecuentes

¿Mi corredor se va a enterar de la queja?

Si se presenta una acusación formal, la ley obliga al departamento o a la comisión a avisarle por escrito a su corredor o empleador, pero no antes de 10 días después de que se encuentre causa probable o de que usted renuncie a la confidencialidad.

¿Por cuánto tiempo me pueden suspender la licencia?

Hasta 10 años. La comisión también puede revocarla, ponerlo en probatoria, multarlo con hasta $5,000 por cargo o amonestarlo.

Me declaré no contest de un delito grave que no tiene nada que ver con bienes raíces. ¿Tengo que reportarlo?

Sí. El licenciado tiene que avisarle por escrito a la comisión dentro de 30 días después de declararse culpable o no contest, o de ser condenado o declarado culpable, de cualquier delito grave. La ley general de DBPR, que también aplica a los licenciados de bienes raíces, exige el mismo aviso por escrito dentro de 30 días por cualquier delito, sin importar si hubo adjudicación, así que los delitos menores (misdemeanors) también cuentan.

Hay un pleito por un depósito en escrow. ¿Qué hago?

Si tiene una duda de buena fe o reclamos contradictorios, la ley le exige avisarle pronto a la comisión y usar uno de sus procedimientos, como pedir una orden de desembolso, arbitraje, mediación o ir a la corte. Llámenos antes de entregar dinero.

¿Hay un plazo para que el departamento presente una acusación?

Por lo general 5 años desde el hecho, o 5 años desde que se descubrió o se debió descubrir con la debida diligencia.